「建替え予算は、住宅ローンで借りられる金額を基準に決めればいいですか？」
建替えで最も避けたいのが、
「借りられる金額＝建替え予算」
と考えることです。
金融機関から、
「○○万円まで借りられます」
と言われても、
その金額を使っていいとは限りません。
特に50代・60代では、
退職。
年金。
医療・介護。
車。
住宅の維持費。
なども考える必要があります。
建替え予算で重要なのは、
「いくら借りられるか」ではなく、「建替えた後も無理なく暮らせるか」
です。
まず建替え総額を出す
最初に、
建物。
解体。
仮住まい。
引っ越し2回。
家財処分。
外構。
登記。
地盤。
水道。
諸費用。
などを含めた、
建替え総額
を把握します。
次に「使える自己資金」を考える
例えば預貯金が2,000万円ある。
だから、
「2,000万円全部使える」
ではありません。
建替え後にも、
手元に残しておくお金
が必要です。
手元資金を先に残す
考えておきたいのは、
日常生活の予備費。
車の買い替え。
医療・介護。
子どもへの支援。
住宅修繕。
旅行・趣味。
など。
これらを考えたうえで、
住宅に使っていい自己資金
を決めます。
住宅ローンは「毎月返せる額」から逆算
例えば、
住宅ローン月10万円。
払えるか？
だけではありません。
固定資産税。
火災・地震保険。
将来の修繕。
光熱費。
など、住宅を所有するとローン以外の費用も発生します。
だから、
住宅ローン＋住宅維持費
で考えます。
50代なら退職前後で分けて考える
例えば55歳。
65歳で退職予定。
なら、
55〜64歳
と、
65歳以降
では収入が変わる可能性があります。
現役時代に払えるから大丈夫ではなく、
退職後も返済を続けられるか
を確認します。
年金生活になった場合をシミュレーション
例えば、
年金収入。
生活費。
住宅ローン。
固定資産税。
保険。
車。
医療費。
を入れて、
毎月いくら残る？
を確認します。
ここまで見て初めて、
返せる住宅ローン額
が見えてきます。
ボーナス返済は慎重に
現役中はボーナスがある。
でも退職後は？
収入が変化する可能性があります。
50代・60代の建替えでは、
毎月返済だけでも無理なく続けられる計画
を基本に考えた方が分かりやすくなります。
退職金を最初から全部当てにしない
「退職金で一括返済すれば大丈夫」
という計画も慎重に考えます。
退職金は、
老後生活。
医療。
介護。
住宅修繕。
などにも使う可能性があります。
旅行や外食をゼロにしない
住宅ローンを返すため、
旅行なし。
外食なし。
趣味なし。
では、建替え後の生活が豊かになったとは言いにくいですよね。
建替えの目的は、
ローンを返すことではなく、これからの暮らしを良くすること
です。
3つの予算をつくる
おすすめは、
① 希望優先プラン
やりたいことを入れた場合。
② 標準プラン
必要な性能・暮らしを確保した場合。
③ 安全重視プラン
老後資金を多めに残した場合。
この3つを比較すると、判断しやすくなります。
「予算いっぱいの家」にしない
例えば建替え可能予算3,000万円。
だから3,000万円まで使う。
ではなく、
想定外の費用。
家具・家電。
入居後の生活。
のために余裕を残します。
建替えでは、
予算上限と契約金額を同じにしない
ことも重要です。
よくある失敗例
金融機関から、
「3,500万円借りられます」
と言われ、その金額を基準に家づくり。
現役中は返済できる。
でも退職後、
住宅ローン。
固定資産税。
車。
医療費。
が重なり、旅行や趣味に使えるお金が少なくなった。
「借りられる額ではなく、老後も返せる額で決めればよかった」
と感じた。
※金額は説明用の例です。
チェックポイント
- 建替え総額を出したか
- 手元に残す預貯金を決めたか
- 毎月返せる額を確認したか
- 固定資産税等を考えたか
- 将来の住宅修繕を考えたか
- 退職後の収入を確認したか
- 年金生活をシミュレーションしたか
- 医療・介護費を考えたか
- 旅行・趣味費を残したか
- 予算上限まで使い切っていないか
まとめ
建替え予算は、
「住宅ローンでいくら借りられるか」から決めないこと。
順番は、
これからの生活費
↓
残しておきたい資金
↓
無理なく返せる住宅ローン
↓
住宅に使える自己資金
↓
建替え予算
です。
住宅会社へ、
「いくら借りられますか？」ではなく、「退職後も旅行や趣味を楽しみながら、この返済を続けられるかまで確認してください」
とお願いする。
建替え予算は、家から決めるのではなく、これからの人生から決める。
これが50代・60代の建替えで特に重要なポイントです。
