「50坪の土地を買えば、50坪いっぱいに家を建てられるんですよね？」
土地には面積があります。
例えば、
50坪。
60坪。
70坪。
土地情報を見ると、どうしてもこの「坪数」に目が向きます。
しかし、
土地が50坪あるからといって、50坪いっぱいに建物を建てられるわけではありません。
そこで関係してくるのが、
「建ぺい率」
です。
建ぺい率とは？
建ぺい率とは、簡単にいうと、
敷地面積に対して、建物を建てられる面積の割合
を示すものです。
例えば、
土地50坪。
建ぺい率60％。
だとします。
単純なイメージでは、
50坪 × 60％ ＝ 30坪。
つまり、
建物を上から見たときの面積を30坪程度までにする
という考え方になります。
ただし、実際の建築では建物形状や算定方法、各種緩和・制限などがありますので、単純計算だけで最終判断はできません。
延床面積とは違う
ここでよくある勘違いがあります。
建ぺい率60％だから、
「50坪の土地には30坪の家しか建てられない」
と思ってしまうことです。
建ぺい率で見るのは、基本的に、
建物を上から見たときに土地をどれくらい使うか
です。
例えば、
1階25坪。
2階15坪。
延床40坪。
という2階建て住宅でも、建築面積が条件内に収まれば計画できる可能性があります。
そのため、
建ぺい率と延床面積は分けて考える
必要があります。
平屋では特に重要
建ぺい率が特に重要になるのが、
平屋を希望する場合です。
例えば延床30坪の住宅。
2階建てなら、
1階15坪＋2階15坪
という計画もできます。
しかし30坪の平屋なら、基本的には30坪分を1階に配置します。
つまり、
平屋は2階建てより土地を横に使う
ということです。
そのため、
「60坪もあるから30坪の平屋は余裕でしょう」
と思っていても、
建ぺい率。
土地形状。
駐車場。
境界からの距離。
その他の制限。
などを考えると、希望どおりに配置できない場合があります。
駐車場や庭も必要
土地は建物だけを置く場所ではありません。
例えば、
建物。
駐車場3台。
玄関アプローチ。
自転車置き場。
物置。
庭。
エアコン室外機。
なども必要です。
建ぺい率上は建物が入ったとしても、
暮らしに必要な外部空間まで取れるか
は別問題です。
だから、
「建築可能です」
だけで土地を判断しないことが大切です。
よくある失敗例
60坪の土地を発見。
「30坪の平屋なら半分しか使わないから余裕」
と思って購入。
ところがプランを作ると、
建ぺい率。
土地形状。
駐車場3台。
玄関アプローチ。
庭。
などを考えると、希望していた平屋の配置が難しい。
結果として、
建物を小さくする。
2階建てに変更する。
駐車台数を減らす。
という選択が必要になった。
原因
「土地面積＝建物に自由に使える面積」と考えてしまったことです。
土地には、
建ぺい率。
容積率。
高さ。
道路。
その他の法令上の制限。
があります。
土地面積だけでは、建てられる家の大きさは判断できません。
土地選びでの考え方
気になる土地が見つかったら、
① 土地面積を確認
↓
② 建ぺい率を確認
↓
③ 希望する建物の建築面積を確認
↓
④ 土地形状に配置
↓
⑤ 駐車場・庭・外構を配置
↓
⑥ その他の建築制限も確認
という順番で考えます。
特に平屋を希望する場合は、
土地契約前に建物を実際に配置してもらう
ことをおすすめします。
後悔しないためのチェックポイント
- 建ぺい率を確認したか
- 建築面積との違いを理解したか
- 平屋なら実際に配置したか
- 駐車場を確保できるか
- 庭・アプローチまで考えたか
- その他の建築制限も確認したか
まとめ
土地が50坪あるからといって、
50坪全部に建物を建てられるわけではありません。
建ぺい率は、
土地に対して建物をどのくらい配置できるのかを考える重要な数字です。
特に平屋では影響が大きくなります。
だから土地を見るときは、
「何坪あるか」ではなく、「希望する家を実際に配置できるか」。
ここまで確認してから購入することが大切です。
