「土地を調べたら『埋蔵文化財包蔵地』に入っていると言われました。家は建てられないんですか？」
土地探しでは、
道路。
境界。
地盤。
ハザードマップ。
などを確認しますが、地域によってはもう一つ確認したいものがあります。
それが、
「周知の埋蔵文化財包蔵地」
です。
簡単にいうと、
遺跡や土器などの埋蔵文化財が地下に存在することが知られている土地
などです。
「文化財」と聞くと、
「そんな土地には家を建てられないのでは？」
と思うかもしれません。
しかし、対象区域だからといって、一律に住宅を建てられないという意味ではありません。
大切なのは、
建築工事の前にどのような手続きや確認が必要なのか
を調べることです。
まず対象区域か確認する
気になる土地が見つかったら、
周知の埋蔵文化財包蔵地に該当しているか
を確認します。
自治体によっては、地図などで確認できる場合があります。
ただし、
区域の境界付近。
情報の読み取りが難しい場所。
などでは、地図だけで自己判断せず、所在地を示して担当窓口へ確認するほうが安心です。
対象ならすぐ発掘調査？
「対象区域なら、必ず大規模な発掘調査をするんですか？」
と心配になるかもしれません。
しかし、
対象区域＝必ず大規模な発掘調査
と単純に決まるわけではありません。
建物の計画。
基礎。
掘削する深さ。
土地の状況。
過去の調査状況。
などによって、必要になる対応を確認することになります。
だから、
「文化財があるからやめよう」
ではなく、
この土地で住宅を建てる場合、何が必要になるのか
を具体的に確認することが大切です。
家づくりのスケジュールに影響する？
ここは土地契約前に確認しておきたいポイントです。
必要な届出や確認、調査などがある場合、
通常の住宅建築とは別の期間を考える必要が出る可能性があります。
例えば、
土地を購入。
↓
すぐ設計。
↓
すぐ着工。
と考えていたのに、事前の手続きや確認に時間が必要になれば、着工時期が変わる可能性があります。
そのため、
土地購入から着工までのスケジュールに影響しないか
を確認しておきましょう。
費用負担も確認する
調査などが必要になった場合には、
費用を誰が負担するのか
も確認したいところです。
調査の内容や事業の種類などによって取り扱いが異なる場合があります。
そのため、
「文化財の調査は全部無料」
「全部自費」
と決めつけず、
購入予定地について具体的に確認する
ことが重要です。
古家付き土地でも確認する
「今すでに家が建っているから、文化財は関係ないですよね？」
とも限りません。
古い住宅を解体して新築する場合、
新しい住宅では、
建物位置。
基礎。
掘削範囲。
などが変わる可能性があります。
現在建物があることだけで判断せず、
今回の新築計画で必要な手続きを確認する
ことが大切です。
土地価格だけで判断しない
例えば、
A土地は1,500万円。
B土地は1,300万円。
B土地は希望エリアで200万円安い。
しかしB土地では、文化財関係の確認や手続きが必要だった。
この場合、
土地価格だけではなく、
必要な期間。
手続き。
建築スケジュール。
費用。
まで考えて比較する必要があります。
土地選びでは、
安さだけでなく「問題なく家づくりを進められるか」まで見る
ことが重要です。
よくある失敗例
希望エリアで手頃な土地を見つけ、すぐ契約。
設計を始めてから、
「この土地は埋蔵文化財包蔵地に該当しています」
と分かった。
必要な手続きを確認することになり、予定していた着工時期も見直すことになった。
土地契約前に確認していれば、
最初からスケジュールへ組み込むことができました。
原因
土地の確認を、道路・地盤・ハザードだけで終わらせてしまったことです。
地域によっては、その土地特有の確認事項があります。
土地選びでの考え方
埋蔵文化財が気になる土地なら、
① 対象区域か確認
↓
② 自治体等の担当窓口へ確認
↓
③ 必要な届出等を確認
↓
④ 建築計画への影響を確認
↓
⑤ 調査等が必要か確認
↓
⑥ 費用負担を確認
↓
⑦ 必要な期間を確認
↓
⑧ 着工スケジュールへ反映
という順番で考えます。
後悔しないためのチェックポイント
- 埋蔵文化財包蔵地か確認したか
- 必要な手続きを確認したか
- 新築計画への影響を確認したか
- 調査等が必要か確認したか
- 費用負担を確認したか
- 必要な期間を確認したか
- 着工予定に影響しないか確認したか
まとめ
埋蔵文化財包蔵地だからといって、
「家が建てられない土地」と決めつける必要はありません。
大切なのは、
今回の住宅建築で、どんな手続き・確認・期間が必要なのかを契約前に把握すること。
土地を買ってから、
「知らなかった」
とならないように、
地域特有の条件まで確認してから購入する。
これが大切です。
