「良い土地が見つかったので先に買って、家は1〜2年後に建てようと思っています。何か注意点はありますか？」
気に入った土地が見つかったとき、
「土地はなくなる前に買っておこう」
「家はゆっくり考えればいい」
という選択をすることがあります。
もちろん、資金計画や土地条件に問題がなければ、土地を先に取得するケースもあります。
しかし、
土地を買ってから長期間建物を建てない場合には、税金や住宅ローンなどを含めて事前に確認すること
が大切です。
固定資産税は1月1日が重要
固定資産税は原則として、
毎年1月1日時点の所有者
に課税されます。
そのため土地を購入した後、翌年1月1日時点で自分が所有者であれば、その年度の課税について関係してきます。
土地を先に購入するなら、
建物が完成するまでの期間も土地を所有する
ということを忘れないでください。
更地と住宅が建っている土地では違うことがある
住宅が建っている土地には、一定の要件を満たす場合、
住宅用地に対する固定資産税等の特例
があります。
そのため、
住宅が建っている状態。
建物を解体して更地になった状態。
新しい住宅が完成した状態。
では、土地の税負担が変わる可能性があります。
特に古家付き土地を購入して建替える場合は、
古家をいつ解体するのか
が重要になります。
古家はすぐ壊せばいい？
「どうせ新築するから、土地を買ったらすぐ古家を壊しておこう」
と考える方もいます。
しかし、
解体時期は新築スケジュールと合わせて考えること
をおすすめします。
例えば、
土地購入。
↓
すぐ古家解体。
↓
住宅会社選びに1年。
↓
設計に半年。
となれば、更地の期間が長くなります。
税金だけでなく、
草刈り。
防犯。
土地管理。
なども必要になります。
先に土地ローンが始まることも考える
土地を住宅ローン等で購入する場合には、
建物完成前から土地に関する返済や利息負担が始まる可能性
も考えておく必要があります。
さらに現在の賃貸住宅に住み続けるなら、
家賃。
土地関係の返済。
固定資産税等。
土地管理。
などが重なる可能性があります。
だから、
「土地を買えるか」ではなく、「家が完成するまでの期間も無理なく払えるか」
を見ることが重要です。
住宅ローンの条件も確認する
土地を先に購入し、その後住宅を建築する場合、
金融機関によって融資の方法や条件が異なります。
土地先行融資。
つなぎ融資。
建物と土地を一体で考える方法。
など、住宅会社や金融機関によって進め方が変わります。
そのため、
土地だけ先に契約する前に、建物まで含めた資金計画を金融機関へ確認する
ことをおすすめします。
建築条件も変わる可能性を考える
1年、2年後に建てるつもりなら、
その間に、
建築費。
住宅ローン金利。
税制。
補助制度。
建築基準。
住宅設備価格。
などが変わる可能性があります。
つまり、
今の建築費で将来も建てられるとは限りません。
土地だけを先に購入するなら、建物予算にも余裕を持たせておくことが重要です。
土地の管理も必要
更地の状態で長期間所有すると、
雑草。
ゴミ。
不法駐車。
近隣への越境。
排水。
など、管理上の問題が出る可能性があります。
遠方の土地なら、定期的に確認することも必要です。
土地は、
建物がなくても「持っているだけ」で管理が必要
です。
よくある失敗例
希望学区で理想的な土地を発見。
「とりあえず土地だけ買おう」
と購入。
家は2年後に建てる予定。
しかしその間、
土地関係の返済。
現在の家賃。
固定資産税等。
草刈り。
が必要になった。
さらに2年後には建築費も上昇。
当初予定していた住宅予算では希望する家が難しくなった。
原因
土地購入を「家づくりとは別の買い物」と考えてしまったことです。
本来、
土地と建物は一つの住宅計画です。
土地選びでの考え方
土地を先に購入するなら、
① 土地購入日を確認
↓
② 1月1日時点の状態を考える
↓
③ 固定資産税等を確認
↓
④ 古家の解体時期を決める
↓
⑤ 建物着工までの期間を確認
↓
⑥ 土地取得中の返済・家賃を確認
↓
⑦ 建物まで含めて金融機関へ相談
↓
⑧ 建築費上昇の可能性も考える
という順番で計画します。
後悔しないためのチェックポイント
- 土地購入後の固定資産税等を考えたか
- 古家の解体時期を考えたか
- 更地期間を確認したか
- 現在の家賃と返済が重ならないか
- 土地管理費を考えたか
- 金融機関へ相談したか
- 建物予算も確保しているか
- 建築時期を具体的に決めているか
まとめ
土地だけ先に購入することが、
必ず悪いわけではありません。
良い土地を確保できるメリットもあります。
しかし、
「土地を買って、家はそのうち考えよう」
という進め方には注意が必要です。
土地を所有すれば、
税金。
返済。
管理。
などが始まります。
そして建築費や金利などが将来変わる可能性もあります。
だから、
土地を買う時点で、家が完成するところまで資金計画を作っておく。
土地と建物を別々に考えないことが、後悔しない家づくりにつながります。
