「気に入った土地が見つかりました。契約する前に、最後に何を確認すればいいですか？」
土地探しを続けて、
価格も予算内。
場所もいい。
広さも十分。
日当たりも悪くない。
「ここに決めよう」
となったときほど、もう一度確認していただきたいことがあります。
土地は一度購入すると、
簡単に交換することができません。
建物なら、
設備を交換する。
クロスを張り替える。
リフォームする。
ということができます。
しかし土地そのものは変えられません。
だから契約前には、
「この土地に家が建つか」ではなく、「希望する家を、希望する予算で建てられるか」
まで最終確認することが大切です。
① 道路・接道をもう一度確認する
最初に確認したいのが、
道路です。
建築基準法上の道路なのか。
道路種別は何なのか。
道路幅員は何mなのか。
敷地は必要な長さで接しているか。
セットバックは必要なのか。
ここを確認します。
特に私道の場合には、
私道持分。
通行。
掘削。
所有者。
まで確認してください。
私道持分がない場合には、
持分を取得できないか。
住宅ローンに影響しないか。
まで確認してから契約します。
② 境界を確認する
次に、
どこからどこまでを購入するのか
を確認します。
境界杭。
境界プレート。
測量図。
確定測量の有無。
などを確認します。
さらに、
隣家の屋根。
雨樋。
フェンス。
ブロック塀。
物置。
樹木。
などが越境していないかも確認します。
反対に、
購入する土地側から隣地へ越境していないか
も確認してください。
③ 法律上の建築条件を確認する
次に確認するのが、
希望する家を建てられるか
です。
用途地域。
建ぺい率。
容積率。
高さ制限。
斜線制限。
防火地域・準防火地域。
地区計画。
市街化調整区域。
などを確認します。
ここで重要なのは、
「住宅は建築できます」で終わらせないこと。
例えば、
30坪の平屋。
駐車場3台。
庭。
ファミリークローゼット。
大きなLDK。
こうした希望があるなら、
実際にその土地へ配置して確認する
ことが大切です。
④ 高低差・擁壁・造成を確認する
土地に高低差がある場合は、
道路との高さ。
隣地との高さ。
擁壁。
盛土。
切土。
排水。
などを確認します。
特に擁壁がある土地では、
築造時期。
関係資料。
現在の状態。
水抜き。
新築への影響。
を確認してください。
土地価格が安くても、
造成や擁壁への対応に大きな費用が必要なら、総額は変わります。
⑤ 水道・下水・雨水などを確認する
次にインフラです。
上水道は、
前面道路に本管があるか。
敷地内まで引き込まれているか。
既存管を使えるか。
下水道は、
利用できるのか。
浄化槽が必要なのか。
そして、
雨水をどこへ排水するのか。
ここまで確認します。
「水道あり」
「下水道あり」
という言葉だけではなく、
新しい家で使える状態までいくら必要なのか
を見ることが重要です。
⑥ ハザード・昔の地形を確認する
土地契約前には、
ハザードマップ。
昔の地形図。
過去の航空写真。
造成履歴。
なども確認します。
洪水。
内水。
土砂災害。
盛土。
昔の谷。
田畑。
など、現在の土地を見ただけでは分からないことがあります。
今の姿＋昔の姿
の両方を見ることが大切です。
⑦ 周辺環境を時間を変えて確認する
土地は、
一度見ただけで決めないことをおすすめします。
朝。
昼。
夜。
平日。
休日。
できれば雨の日。
時間や天候を変えて確認します。
交通量。
騒音。
におい。
街灯。
人通り。
道路の水たまり。
周辺施設。
などは、時間によって変わります。
⑧ 住宅ローンを確認する
土地契約前には、
住宅ローンも確認しておく
ことが大切です。
特に、
私道持分なし。
再建築に関する確認が必要。
市街化調整区域。
特殊な道路条件。
などの土地では、金融機関へ事前確認してください。
「家が建つ」と「住宅ローンが借りられる」は別の確認です。
⑨ 最後に「総額」を確認する
そして最も重要なのが、
総額です。
土地代。
建物。
付帯工事。
造成。
擁壁。
地盤。
水道。
浄化槽。
解体。
外構。
諸費用。
これらを全部合わせます。
土地が安くても、追加工事が多ければ総額は高くなります。
よくある失敗例
土地1,000万円。
周辺相場より200万円安い。
「いい土地を見つけた」
と思ってすぐ契約。
その後、
造成100万円。
水道50万円。
古い擁壁への対応。
外構費増額。
地盤改良。
などが必要になった。
結果、
1,200万円の平坦な土地を買ったほうが総額は安かった
ということも考えられます。
原因
土地を「土地だけ」で判断してしまったことです。
家づくりで必要なのは土地ではありません。
土地＋建物＋外構＋暮らし
です。
後悔しないための最終チェック
- 道路・道路種別・接道
- 私道持分・通行・掘削
- 境界・測量・越境
- 建ぺい率・容積率等
- 希望する建物の配置
- 高低差・擁壁・造成
- 水道・下水・雨水
- ハザード・昔の地形
- 周辺環境
- 住宅ローン
- 土地＋建物＋外構＋諸費用の総額
まとめ
土地契約前に最後に確認してほしいのは、
「この土地は大丈夫ですか？」ではありません。
確認するべきなのは、
「この土地で、自分たちが希望する家と暮らしを、無理のない総額で実現できますか？」
です。
土地だけを先に決めない。
建物だけを先に決めない。
土地・建物・資金計画を一緒に確認してから契約する。
これが土地選びで後悔を減らすための大切な考え方です。
