「固定資産税の通知が来たら、土地と建物をまとめて一つの金額で払うんですよね？」
納税通知書ではまとめて請求されることがありますが、
固定資産税の評価は、
土地と建物を別々に考えます。
つまり、
土地には土地の評価、建物には建物の評価
があります。
ここを理解すると、
「なぜ新築したら税額が変わった？」
「なぜ家が古くなっても税金が思ったほど下がらない？」
という疑問も分かりやすくなります。
土地の固定資産税
土地は、
所在地。
面積。
利用状況。
土地の評価。
などをもとに課税されます。
住宅が建っている土地には、
住宅用地に対する課税標準の特例
が適用される場合があります。
住宅用地の特例とは？
住宅が建っている土地について、一定の要件を満たせば固定資産税の負担を軽減する仕組みです。
代表的なのが、
小規模住宅用地
です。
住宅1戸につき200㎡までの部分については、固定資産税の課税標準が価格の6分の1となる仕組みがあります。
200㎡を超える一定の住宅用地部分には、別の特例があります。
「土地の税金が6分の1」ではない
ここは注意です。
土地の固定資産税そのものを単純に6分の1にするというより、
税額計算の基礎となる課税標準について特例が適用される
という考え方です。
建物の固定資産税
建物は、
構造。
床面積。
屋根。
外壁。
内装。
設備。
などをもとに評価されます。
土地の購入価格や建物の請負価格をそのまま使うわけではありません。
建物は「再建築価格」が基本
家屋の評価では、
再建築価格 × 経年減点補正率
という考え方が基本になります。
再建築価格とは？
簡単にいうと、
評価する時点で、同じ建物をもう一度建てるとしたらどの程度の価格になるか
という考え方です。
実際に住宅会社へ支払った建築費とは別です。
建物は古くなると評価が変わる
築年数が経過すると、
経年減点補正率
によって経年による価値の減少が評価へ反映されます。
でも最後は0円になる？
なりません。
家屋の経年減点補正率には下限があり、
一般的には、
20％程度で下げ止まる仕組み
になっています。
つまり、
家が古くなれば建物の評価が完全にゼロになる
という考え方ではありません。
土地は建物と同じように古くならない
ここが大きな違いです。
建物
→ 経年による評価減がある
土地
→ 建物のような「築年数」はない
ため、
家が古くなったから土地の固定資産税も同じように下がる
わけではありません。
土地の評価が上がる場合もある
地域の地価などによっては、土地の評価が変わる可能性があります。
そのため、
建物の評価は下がっている。
でも土地部分は違う動きをする。
ということもあります。
評価替えは原則3年ごと
土地・家屋の固定資産税評価額は、
原則として3年ごとに評価替え
が行われます。
毎年、
「家が1年古くなったから建物評価を1年分下げる」
という単純な仕組みではありません。
新築住宅はさらに分かりにくい
新築住宅では一定の要件を満たせば、
建物部分の固定資産税について一定期間の軽減措置があります。
そのため、
入居直後。
↓
軽減終了後。
で建物部分の税負担が変わる場合があります。
建替えでは特に注意
例えば、
築50年の古い家。
↓
解体。
↓
新築。
すると、
土地は同じでも、
建物が新しく評価されます。
そのため建替え前と建替え後では、固定資産税の総額が変わる可能性があります。
「土地は同じだから税金も同じ」ではない
建替え前、
土地＋築50年の建物。
建替え後、
土地＋新築建物。
では、建物部分の評価が大きく変わります。
50代・60代の建替えでは、この点も資金計画へ入れます。
解体するタイミングにも注意
住宅を解体して、一定の基準日時点で住宅が存在しない場合、土地の住宅用地特例の扱いに影響する可能性があります。
建替え中の土地については条件によって扱いが異なる場合があるため、自治体へ確認します。
納税通知書では内訳を見る
通知書が届いたら、
総額だけを見るのではなく、
土地はいくら？
建物はいくら？
を確認します。
老後資金でも分けて考える
建物は古くなる。
だから固定資産税はほとんどなくなる。
ではなく、
土地の税金は残る
＋建物にも一定の評価が残る
という前提で考えます。
よくある失敗例
「家が古くなれば固定資産税はほぼゼロ」
と思っていた。
でも実際には、
土地は別評価。
建物にも一定の評価が残る。
住宅ローン完済後も固定資産税等は続いた。
「土地と建物を分けて考えればよかった」
と感じた。
チェックポイント
- 土地と建物を別に考えたか
- 土地の住宅用地特例を確認したか
- 小規模住宅用地を理解したか
- 建物の再建築価格を理解したか
- 経年減点補正率を理解したか
- 建物評価がゼロにならないことを理解したか
- 原則3年ごとの評価替えを理解したか
- 新築軽減を確認したか
- 建替え後の税額を考えたか
- 納税通知書の内訳を確認したか
まとめ
固定資産税は、
土地と建物を別々に評価
します。
大きく分けると、
土地
→ 土地評価＋住宅用地特例等
建物
→ 再建築価格＋経年減点補正等
です。
住宅会社へ、
「固定資産税はいくらですか？」だけではなく、「土地と建物を分けて、新築軽減終了後まで含めた概算を出してください」
とお願いする。
土地と建物は、同じ固定資産税でも仕組みが違う。
ここを理解しておくと、将来の住居費を考えやすくなります。
