「今ここに家が建っているんだから、古くなったら同じ場所に建替えできますよね？」
多くの方が、そう思われると思います。
しかし土地を購入するときは、
「現在、家が建っている＝将来も問題なく建替えできる」
とは考えないことが大切です。
特に、
築年数の古い中古住宅。
古家付き土地。
昔からある住宅地。
細い道路に面した住宅。
こうした物件を購入するときは、
現在の建築条件で建替えできるのか
を契約前に確認してください。
なぜ今は家が建っているの？
「建替えできない可能性があるなら、なぜ今の家は建っているの？」
当然の疑問です。
現在建っている住宅が建築されたのは、
30年前。
40年前。
50年前。
それ以上前。
ということもあります。
その後、
法令。
道路の状況。
敷地の状況。
周辺環境。
などが変わっている可能性があります。
また、建築された当時の経緯を現在の見た目だけで判断することはできません。
だから、
「昔建てられた」と「今建てられる」は分けて考える
必要があります。
最初に確認したいのは道路
建替えを考えるときに重要なのが、
道路と接道です。
まず、
前面の道は建築基準法上の道路なのか。
道路種別は何なのか。
道路幅員は何mなのか。
敷地がどれだけ接しているのか。
セットバックは必要なのか。
こうした内容を確認します。
現地では普通の道路に見えても、
見た目だけで建替えできるとは判断できません。
古家付き土地は「建物」より「土地」を見る
例えば、
土地1,000万円。
築45年の住宅付き。
建物は古いけれど、
「とりあえず5年住んで、その後建替えよう」
という計画だったとします。
この場合、一番重要なのは現在の建物が住めるかどうかだけではありません。
「5年後、この建物を解体したら新しい家を建てられるのか」
です。
購入前にここを確認していなければ、将来の選択肢が大きく変わってしまいます。
「リフォームできるから大丈夫」とも限らない
建替えが難しければ、
「それならリフォームすればいい」
と思うかもしれません。
しかし築年数の古い住宅では、
耐震。
断熱。
基礎。
雨漏り。
シロアリ。
間取り。
配管。
など、さまざまな問題が出る可能性があります。
大規模な工事を考える場合には、建築上の取り扱いについても確認が必要になることがあります。
そのため、
再建築の確認をせず、「最悪リフォームすればいい」と購入することもおすすめできません。
住宅ローンにも影響する可能性がある
建替えについて制約がある土地は、
住宅ローンについても事前確認が重要です。
金融機関は土地・建物を担保として評価します。
そのため、
再建築に制約がある。
道路条件に課題がある。
接道条件について確認が必要。
といった土地では、融資判断が慎重になる可能性があります。
土地を契約してから住宅ローンを相談するのではなく、
契約前に金融機関にも確認する
ことが大切です。
将来の売却にも関係する
「一生住むから売らない」
と思っていても、
人生には変化があります。
転勤。
親の介護。
相続。
子どもとの同居。
施設への入居。
などによって、土地や住宅を売却する可能性もあります。
そのとき、
建替えが難しいことは、購入希望者にとって大きな判断材料になります。
だから再建築については、自分たちの建替えだけではなく、
土地の将来価値
という視点でも考えてください。
よくある失敗例
築40年以上の中古住宅を格安で購入。
「今はこの家に住んで、老朽化したら建替えればいい」
と考えていた。
しかし数年後、建替えを検討して初めて道路や接道条件を詳しく確認。
予定していたような建替えが簡単ではないことが分かった。
購入時に確認していれば、別の土地を選ぶこともできました。
原因
「建物が存在していること」を「現在も建築できる証明」だと思ってしまったことです。
中古住宅では、
今の建物を見るだけでは足りません。
解体した後まで考えて土地を見ること
が重要です。
土地選びでの考え方
古家付き土地や中古住宅なら、契約前に、
「この家を完全に解体した場合、新しい住宅を建築できますか？」
と確認してください。
さらに、
道路種別。
接道。
セットバック。
用途地域などの建築制限。
住宅ローン。
将来の売却。
まで確認します。
後悔しないためのチェックポイント
- 現在の条件で建替えできるか
- 建築基準法上の道路か
- 道路種別は何か
- 接道条件を満たしているか
- セットバックが必要か
- 住宅ローンに問題はないか
- 将来売却するときのことも考えたか
まとめ
今、家が建っていても、
「将来も当然建替えできる」とは決めつけないこと。
中古住宅や古家付き土地では、
「この家を壊した後、どうなるのか」
まで確認してください。
土地を購入するということは、今ある建物だけを買うことではありません。
10年後、20年後にも選択肢を残せる土地なのか。
そこまで考えて購入することが大切です。
