「セットバックしても自分の土地なんだから、駐車場や花壇くらいなら使っていいですよね？」
ここは、セットバックについて特に誤解されやすいポイントです。
セットバックによって道路として確保する必要がある部分は、登記上の所有関係とは別に、
建築物や一定の工作物を設ける敷地として自由に使える部分ではありません。
つまり、
「自分名義の土地だから何でも置いていい」
とは考えないことが大切です。
塀を作ってもいい？
例えばセットバックした後、
元の敷地境界付近に、
ブロック塀。
門。
門柱。
などを設置してしまう。
これでは、道路幅を確保するために後退した意味がなくなってしまいます。
そのため外構計画では、
セットバック部分を最初から除いて考える
ことが重要です。
家だけ後退させて、
「外構は元の境界まで使おう」
という考え方ではありません。
駐車場として考えていい？
ここも注意が必要です。
土地を購入するとき、
「この部分も含めれば車を3台置けそう」
とセットバック部分まで駐車計画に含めてしまうと、実際の外構計画で問題になる可能性があります。
そのため、
セットバック部分を除いた状態で必要な駐車スペースが確保できるか
を確認しておくほうが安心です。
特に、
夫婦2台。
将来子どもの車が1台。
来客用1台。
など、複数台の駐車を希望するご家庭では重要です。
「所有している」と「自由に使える」は違う
土地探しでは、
所有権があることと、自由に建築・利用できることを同じに考えない
ことが重要です。
土地には、
道路。
建ぺい率。
容積率。
斜線制限。
用途地域。
その他の法令上の制限。
などがあります。
つまり、
土地を購入したからといって、敷地全体を好きなように使えるとは限りません。
セットバック部分も、その代表的な例です。
よくある失敗例
土地図面を見ると50坪。
「この広さなら十分」
と思って購入。
建物30坪。
駐車場3台。
門柱。
フェンス。
自転車置き場。
を計画する。
ところが外構打ち合わせで、
「この部分はセットバック部分です」
と分かり、駐車場や門柱の配置を変更することになった。
結果、
駐車スペースが狭くなった。
玄関アプローチが取りにくくなった。
希望していた外構ができなくなった。
こうした後悔は避けたいところです。
原因
セットバックを「家だけ下げればいい」と考えてしまったことです。
土地計画では、
建物だけではなく、
駐車場。
門柱。
フェンス。
アプローチ。
自転車置き場。
庭。
まで含めて考える必要があります。
土地選びでの考え方
セットバックが必要な土地を検討するときは、
土地図面を見ながら、
①土地全体
↓
②セットバック部分
↓
③実際に建物・外構を計画する範囲
と分けて考えると分かりやすくなります。
その状態で、
希望する家が建つ。
必要な駐車台数が取れる。
庭も確保できる。
玄関までの動線も問題ない。
それなら、セットバックがあること自体を過度に心配する必要はありません。
大切なのは、
買う前に分かっていることです。
後悔しないためのチェックポイント
- セットバック範囲を図面で確認したか
- 建物だけでなく外構にも反映したか
- 駐車場計画に含めていないか
- 門・塀などの配置を確認したか
- セットバック後の有効な敷地を把握したか
- 建物と外構を一緒に計画したか
まとめ
セットバック部分について大切なのは、
「自分の土地だから自由に使える」と考えないことです。
土地を購入するときは、
登記上の面積だけを見るのではなく、
実際に家づくりでどこまで使えるのか
を確認する。
そして、
建物だけではなく、
駐車場・門・フェンス・アプローチまで配置してから判断する。
これが、セットバックのある土地で後悔しないためのポイントです。
